L’existence d’un syndicat secondaire peut être prévue par le règlement de copropriété avant la construction des bâtiments.
Note de M. Guy VIGNERON :
Un ensemble immobilier a été à l’origine divisé en cinq lots à construire (lots transitoires) par tranches successives.
Dans les actes constitutifs de la copropriété était prévue la constitution d’un syndicat secondaire pour chaque lot étant précisé que le statut de la copropriété s’appliquerait au fur et à mesure des constructions, permettant la mise en place du syndicat principal.
Après la construction de l’un des lots, un syndicat secondaire a été mis en place pour gérer les nouveaux bâtiments.
Des copropriétaires ont alors demandé la suppression de ce syndicat au motif qu’il aurait dû être créé par une assemblée spéciale conformément aux prescriptions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
L’arrêt de la Cour d’appel retenant l’argument est cassé.
Tout d’abord, la Haute juridiction règle une question, mal résolue de savoir si un syndicat secondaire pouvait être créé dès l’origine, avant toute construction, en dehors du processus de l’article 27 imposant une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires pour décider la constitution d’un syndicat secondaire dès lors que l’immeuble comporte l’existence de plusieurs bâtiments.
Jusqu’à présent, un seul arrêt avait admis cette possibilité de la constitution anticipée du syndicat (CA Paris, 11 févr. 1994).
L’arrêt du 19 novembre 2015 a par conséquent valeur de principe, dont il détermine la portée.
En effet, le fonctionnement du nouveau syndicat ne peut intervenir que si les conditions prescrites par la loi sont réalisées, à savoir l’existence de plusieurs bâtiments placés en copropriété et d’un syndicat principal lorsque l’un des bâtiments serait achevé et appartiendrait à des personnes différentes.
Ainsi, l’institution préalable d’un syndicat secondaire engage à terme les copropriétaires des lots construits à le mettre effectivement en place à partir du moment où les conditions rappelées par la cour sont réunies.
Au plan pratique, la solution a le mérite d’organiser à l’avance la gestion décentralisée des ensembles immobiliers placés sous le régime de la copropriété.