L’action en exécution de travaux de réfection contre le syndicat des copropriétaires court à compter de la connaissance des désordres et non de leur apparition.
Par acte authentique, une société acquiert un local commercial situé dans un immeuble en copropriété et destiné à être donné en bail.
Mais elle rencontre diverses difficultés lors de l’exécution de travaux d’aménagement.
Un expert judiciaire est désigné et il dépose son pré-rapport deux ans après.
En l’état de ces constatations, elle assigne le syndicat des copropriétaires en exécution des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble et indemnisation de leur préjudice.
En défense, le syndicat soulève la prescription de l’action.
La Cour d’appel déclare effectivement l’action prescrite au motif que le délai de prescription décennale a couru à compter de l’apparition des vices de construction.
Mais la Cour de cassation, au visa des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, lui reproche de ne pas avoir recherché si l’acquéreur n’avait « pas connu la cause des désordres seulement au moment des opérations d’expertise« .
Note de Mme Cécile LE GALLOU :
En vertu de l’article 14, alinéa 4, in fine, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
L’article 42 précise que le délai de prescription des actions formées par un copropriétaire à l’encontre du syndicat est de dix ans.
La Cour de cassation rappelle le point de départ de cette action : il s’agit de la connaissance du vice par le demandeur, ce qui est conforme à l’article 2224 du Code civil pour les actions personnelles.
Il ne s’agit donc pas forcément du jour de l’apparition des désordres.
Cette solution, rendue à propos d’une action en exécution de travaux de réfection vaut également pour une action en remise en état comme la Cour de cassation l’a affirmé le même jour dans un autre arrêt.