La résiliation amiable d’un bail au cours duquel des travaux d’amélioration ont été effectués entraîne leur accession au profit du propriétaire.
Note de Mme Marina FILIOL DE RAIMOND :
La Cour de cassation précise les conditions d’application de la clause d’accession dans un cas particulier : lorsque le bail est résilié de manière anticipée.
Dans les faits, un bail contenant une clause d’accession en fin de bail avait été conclu entre deux sociétés pour une durée de neuf ans.
A peine deux ans plus tard, le preneur avait cédé son bail et le cessionnaire avait racheté les travaux réalisés par le cédant dans les locaux.
En outre, le cessionnaire souhaitant conclure avec le bailleur une convention d’une durée de douze ans, avait négocié avec ce dernier la résiliation du bail en cours.
Quelques années plus tard, le preneur avait requis la révision du loyer à la baisse.
C’est alors qu’un litige s’est déclaré puisque, le bailleur se prévalant de la clause d’accession inscrite dans le premier bail de neuf ans, avait estimé que le bénéfice des travaux effectués dans les lieux loués lui revenait de droit dès lors que le bail avait pris fin par anticipation.
Il souhaitait donc que la révision du loyer prenne en compte la nouvelle valeur locative des lieux.
A l’inverse, le locataire arguait du fait que si la clause d’accession ne peut recevoir application qu’à l’expiration de la période initialement convenue par les parties, à savoir neuf ans, et à défaut de renouvellement du contrat, il s’ensuit qu’une résiliation anticipée du bail n’a pas pour effet d’entraîner l’application de cette clause en privant le locataire de son droit à indemnité.
Cette argumentation n’a eu de prise ni en appel, ni en cassation puisque, rejetant le pourvoi du preneur, la Haute Juridiction retient que la résiliation amiable du bail au cours duquel les travaux d’amélioration ont été effectués entraîne leur accession au profit du propriétaire.
Par conséquent, la valeur locative doit être appréciée en fonction de l’état des locaux à la date du nouveau bail.