L’exclusion pour mauvaise foi de la clause de non-garantie des vices cachés s’apprécie vice par vice.
A l’occasion de travaux, le propriétaire d’une maison avait découvert que la charpente reposait depuis près de 20 ans sur une vingtaine de crics automobiles, destinés à rendre les combles habitables.
Deux mois après, il avait vendu sa maison sans informer l’acheteur de cette spécificité de la toiture.
Les juges en avaient déduit qu’en agissant ainsi, il avait manqué à son devoir de loyauté et ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente (Cass. 3e civ., 4-10-2011).
Mais une nouvelle expertise était intervenue, révélant d’autres désordres affectant la structure de la toiture.
Une Cour d’appel saisie à nouveau avait condamné le vendeur à réparation pour ces nouveaux désordres : selon elle, la clause de non-garantie des vices cachés avait été définitivement écartée pour manquement au devoir de loyauté du vendeur par le premier arrêt d’appel, devenu définitif, et il n’y avait donc pas lieu de rechercher si elle était applicable à tel désordre ou à tel autre.
La Cour de cassation censure la décision.
La Cour d’appel aurait dû rechercher si la clause de non-garantie pouvait recevoir application pour les vices cachés affectant la structure de la charpente, révélés par cette dernière expertise et qui n’avaient pas encore été examinés par la Cour d’appel dans son premier arrêt.
Note :
La clause de non-garantie des vices cachés est écartée si le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente et n’en a pas informé l’acheteur.
Il se déduit de la décision du 19 mai 2015 que les juges seraient tenus de rechercher, vice par vice, si le vendeur connaissait le vice et donc si la clause exclusive de garantie peut ou non être applicable.
Cette solution reste à confirmer.