Existence d’un droit de passage au profit d’un lot de copropriété enclavé.
Note de M. Guy VIGNERON :
Abandonnant sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation admet dorénavant la possibilité de constituer une servitude entre les parties privatives de deux lots dans un immeuble en copropriété, en déclarant que « la division d’un immeuble en lots n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 30 juin 2004 – Cass. 3e civ., 13 sept. 2005 – Cass. 3e civ., 1er juill. 2009).
Certes, ces arrêts sont intervenus, dans des litiges où les servitudes avaient, semble-t-il, été établies en vertu des actes constitutifs des copropriétés concernées, notamment du règlement de copropriété.
Peut-on en conclure qu’ils ne pourraient s’appliquer aux servitudes légales du Code civil, notamment à la servitude de passage pour cause d’enclave prévue par l’article 682 ?
La jurisprudence antérieure au revirement de la Cour de cassation répondait par la négative, mais elle apparaît aujourd’hui moins pertinente.
En tout cas, l’arrêt du 19 janvier 2010 conclut explicitement à l’octroi d’un droit de passage au profit d’un lot enclavé au sens du Code civil, tout en s’abstenant de se référer à l’article 682.
Il n’est pas certain que cette solution soit incompatible avec la ligne de la Cour suprême qui vise « l’établissement de servitudes entre parties privatives de lots« , même si la formule peut évoquer les seules servitudes conventionnelles.
L’existence de lots « enclavés » doit être exceptionnelle, compte tenu de leur configuration matérielle et fonctionnelle lors de la mise en copropriété de l’immeuble.