Le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, ces fonds se caractérisant par l’existence d’une clientèle propre au commerçant ou à l’artisan.
Toutefois, le bénéfice du statut peut être refusé si l’exploitant du fonds est soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité. La Cour de cassation a déduit des constatations suivantes qu’un commerçant qui louait des locaux situés dans un hôtel pouvait se prévaloir du statut :
– la réalité de l’activité commerciale du locataire et l’existence de marchandises offertes à la vente n’était pas contestée ;
– le magasin était accessible à une clientèle autre que celle de l’hôtel et une clientèle extérieure variée, composée de touristes et de résidents, était adressée au locataire par des tiers ;
– les contraintes imposées au locataire par le règlement intérieur de l’hôtel ne constituaient pas une entrave effective à son activité commerciale et donc incompatible avec l’exercice de celle-ci.
Note :
La Cour de cassation considère traditionnellement que le locataire d’un emplacement situé dans un ensemble plus vaste (commerce dit intégré ou satellite) ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux qu’à la triple condition qu’il dispose d’un local stable et permanent, d’une clientèle propre et d’une autonomie de gestion. Dans sa décision du 19 janvier 2005, la Cour de cassation infléchit sa position.
Pour bénéficier du statut, il suffit que les deux premières conditions soient remplies, ce qui est d’ailleurs strictement conforme aux exigences de l’article L 145-1 du Code de commerce, aux termes duquel le statut s’applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité« , lequel suppose l’existence d’une clientèle propre, même s’il n’est pas nécessaire qu’elle soit prépondérante (Cass. 3e civ. 19-3-2003).
La condition d’autonomie de gestion est remplacée par la condition négative de l’absence de contraintes incompatibles avec le libre exercice de l’activité, énoncée désormais en forme d’exception.
Cette nouvelle solution n’est pas sans conséquence.
Tout d’abord, elle entraîne un renversement de la charge de la preuve : ce n’est plus au locataire d’un commerce intégré de démontrer son autonomie de gestion afin de se voir appliquer le statut mais au bailleur, qui refuserait cette application en dépit de la réunion des conditions tenant au local et à la clientèle, de prouver qu’en réalité, le locataire est soumis à des contraintes incompatibles avec l’exercice de son activité.
En outre, on peut s’attendre à un durcissement des critères permettant d’aboutir à un refus du bénéfice du statut car il sera sans doute plus délicat pour les juges du fond d’affirmer que la soumission à des horaires ou à des politiques commerciales caractérise des contraintes incompatibles avec le libre exercice de l’activité.