Lorsque le bailleur donne congé au locataire afin de reprendre le logement pour l’habiter, les seuls bénéficiaires de cette reprise peuvent être le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants et ceux de son conjoint, partenaire ou concubin notoire (Loi du 6-7-1989 art. 15, I).
Lorsque le bailleur est une société civile de famille, société constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ces dispositions peuvent être invoquées par la société au profit de ses associés (art. 13, a).
La Cour d’appel de Limoges avait déclaré valable le congé délivré par une société civile aux fins de reprise du logement au bénéfice du fils de l’un de ses associés au motif que, par application combinée des articles 13 et 15, I précités, les associés d’une société civile de famille se trouvent inclus dans le terme générique de bailleur permettant la reprise du logement loué au bénéfice des descendants de l’un d’eux.
La Cour de cassation a censuré cette décision, reprochant aux juges du fond d’avoir statué ainsi alors qu’une société civile ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter qu’au profit de l’un de ses associés.
Note :
L’arrêt de la Cour de cassation du 19 janvier 2005 permet de souligner l’un des inconvénients de l’apport de locaux d’habitation à une Société Civile Immobilière (SCI) : lorsque la société les donne en location à un tiers, elle ne peut plus les reprendre au profit d’un proche (conjoint, ascendant, etc.) de l’un de ses associés.
Elle ne peut récupérer les locaux qu’en vue d’y loger un de ses associés, vendre le logement ou en raison d’un motif légitime et sérieux.
Certaines juridictions de fond (notamment CA Paris 23-3-1999) et une partie de la doctrine soutenaient au contraire que les associés sont inclus dans le terme générique de bailleur visé à l’article 15, I et ce, conformément à la volonté du législateur.
Pour la Cour suprême, les associés n’ont pas la qualité de bailleur ; admettre le contraire serait d’ailleurs faire peu de cas de la personnalité morale de la société.