Les dépenses de ravalement ne constituent pas des charges locatives récupérables, sauf clause contraire.
Note de M. Bruno LOPES :
Dans cette affaire, le bailleur a assigné le preneur au paiement d’arriérés de loyers et charges comprenant des dépenses de ravalement.
Le preneur s’oppose à la demande aux motifs que la récupération du coût des travaux de ravalement n’est pas expressément visée par la clause du bail déterminant la répartition des charges entre les parties.
En première instance comme en cause d’appel, il est fait droit à la demande du bailleur.
Les juges du fond ont considéré, d’une part, que la clause du bail, bien que ne visant pas expressément les frais de ravalement, comportait une liste de charges non limitative et était rédigée de manière à faire supporter au preneur non seulement les charges relatives à l’usage de la chose louée mais également toutes les charges liées à l’entretien de la chose.
D’autre part, le preneur avait accepté de régler pendant quatre années successives des provisions sur charges, comprenant des dépenses non liées au simple usage de la chose.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation qui constate que les frais de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, ne sont pas expressément visés par la clause de répartition des charges.
Le seul paiement de provisions ne permet pas de caractériser l’accord du preneur pour leurs prises en charge.