Pas d’indemnité d’occupation en cas de résolution de la vente d’immeuble à construire.
Note de M. Olivier TOURNAFOND :
Lorsque l’immeuble à construire est affecté d’un défaut de conformité d’une certaine importance, l’acquéreur peut obtenir la résolution de la vente dans les conditions du droit commun.
S’agissant généralement d’un défaut grave, l’action est introduite dans un délai assez bref de telle sorte que l’immeuble ne reste pas longtemps occupé.
Mais il arrive parfois que la non-conformité n’apparaisse que plusieurs années après la délivrance, parce que le défaut était caché et que l’accédant n’a pas pu s’en rendre compte tout de suite.
Dans une telle hypothèse, l’acquéreur doit-il, en restituant l’immeuble, payer au vendeur une indemnité pour l’utilisation qui a été faite du bien pendant toutes ces années ?
La Cour de cassation répond par la négative, cassant l’arrêt d’appel qui avait accordé au vendeur promoteur une telle indemnité.
En raison de l’effet rétroactif de la résolution, la simple occupation du bien par l’acquéreur ne donne lieu à aucune indemnité.
C’est la différence entre l’usage de la chose, insusceptible d’indemnisation, et l’usure de celle-ci justifiant l’octroi d’une indemnité.
Or la jurisprudence considère qu’à la différence des biens mobiliers, l’usage d’un immeuble n’entraîne pas son usure, ce qui explique la solution adoptée par l’arrêt du 19 décembre 2007.
La non-conformité étant exclusivement imputable au vendeur défaillant, c’est à lui de supporter la privation des utilités attachées au bien.