Lorsque les conditions suspensives d’un contrat de vente ne sont pas remplies, quel est le choix pour l’acquéreur ?
La Cour de cassation répond, dans un arrêt du 31 mars 2005, à cette question dans une affaire où l’acquéreur voulait obtenir une réduction de prix.
La promesse de vente précisait que le vendeur n’avait laissé créer aucune servitude sur le fonds et elle était conclue sous la condition de l’obtention de renseignements d’urbanisme négatif.
La Cour d’appel avait refusé la demande du bénéficiaire de voir dire la vente parfaite sous réserve de réduction de prix.
Solution confirmée par la Cour de cassation :
« Mais attendu qu’ayant retenu que la promesse de vente en date du 2 octobre 1999 avait été souscrite sous la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’une note de renseignements d’urbanisme ne révélant aucune restriction significative susceptible de déprécier l’immeuble ou de le rendre impropre à sa destination et l’absence de servitude légale ou conventionnelle, que postérieurement les époux M. avaient appris que par acte du 10 mars 1999 le vendeur avait créé sur le fonds une servitude de vue au profit du fonds voisin, que le certificat d’urbanisme obtenu le 5 octobre 1999 indiquait que le terrain d’assiette de la construction n’était pas constructible, la Cour d’appel qui ne s’est pas déterminée par référence à une réticence dolosive, en a exactement déduit, sans dénaturation des conclusions, que les conditions convenues ayant défailli, les époux M. n’avaient pour seule alternative que de se prévaloir de la caducité de la promesse ou d’y renoncer et de poursuivre la vente aux conditions initiales, ce qu’ils avaient refusé, et qu’ils n’étaient pas fondés à demander la réalisation forcée de la vente moyennant une réduction du prix, à titre de dommages-intérêts ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ».
Le pourvoi est donc rejeté.
Note :
L’acquéreur qui découvre l’existence d’une servitude qui n’était pas indiquée dans l’acte ou qui est informé de l’inconstructibilité du terrain n’est pas obligé d’acquérir : il peut invoquer la non-réalisation de la condition pour se rétracter.
Il peut aussi renoncer à se prévaloir de la défaillance de la condition et acheter.
Mais il ne peut pas invoquer une voie médiane qui serait d’acheter avec une réduction de prix.
Il peut certes tenter de négocier en ce sens, mais en cas de refus du vendeur, il ne peut qu’opter entre l’une ou l’autre des deux solutions : acheter au prix convenu ou renoncer à l’achat.