Baux habitation : congé pour vente et accords collectifs.
Une société avait acquis un immeuble en juin 1998.
En 2007, elle avait donné congé pour vente à l’un des locataires qui avait soulevé la nullité du congé.
La question se posait de savoir si les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 étaient applicables.
Au visa de ces textes étendus par arrêtés et des articles 41 ter de la loi de 1986, 10 de la loi du 31 décembre 1975 et 15-II de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation censure la décision qui avait admis la validité du congé.
Note :
L’accord collectif du 9 juin 1998, qui accorde une protection particulière aux locataires, s’applique en cas de « décision d’un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble« .
Or le texte ne précise pas au cours de quelle période il faut apprécier le critère de nombre.
La Cour d’appel de Paris a déjà jugé que si une société propriétaire d’un immeuble de 12 logements décide d’en mettre en vente 10 dans un premier temps, l’accord collectif est applicable, compte tenu de la volonté de la bailleresse de tourner les dispositions de l’accord (CA Paris, 28 nov. 2006).
Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, le critère de nombre était rempli puisque 11 logements avaient été vendus entre 1999 et 2002 et que 4 congés pour vente inaboutis avaient de plus été délivrés de 2000 à 2003.
Mais il n’y avait pas eu de vente entre 2003 et 2007, date du nouveau congé.
Le bailleur en avait déduit qu’il ne s’agissait plus d’une opération unique de vente relevant de l’accord.
La Cour de cassation ne l’a pas admis.
L’accord est applicable dès l’instant que plus de 10 logements sont concernés dans un même immeuble, indépendamment de la durée qui s’écoule entre la dernière vente et le congé contesté.