En cas de vente de l’immeuble loué, le bail en cours reste soumis aux dispositions légales qui lui sont applicables jusqu’à sa date d’expiration.
Lorsque, en cours d’exécution d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’immeuble loué est vendu, la question du régime juridique applicable au contrat peut se poser, notamment lorsque la transaction s’opérera au bénéfice d’un organisme d’Habitations à Loyer Modéré (HLM).
En effet, l’article 40-I et III de ce texte instaure un régime dérogatoire au profit des bailleurs sociaux, duquel sont notamment exclues les dispositions relatives à la durée du bail et au congé.
Sur ce dernier point, en vertu des articles L. 353-15 et L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, le congé d’un bail du secteur social ne relève que des articles 10 et suivants de la loi du 1er septembre 1948.
Au cas particulier, le locataire auquel le nouveau bailleur (un Office Public d’Aménagement et de Construction) avait donné congé sans respecter les règles de l’article 15 de la loi de 1989, avait intenté une action en nullité.
Il a été débouté en appel, motif pris que, compte tenu de la mission dévolue aux offices d’HLM, le régime dérogatoire de l’article 40 de la loi de 1989 doit s’appliquer aux contrats en cours.
Cette décision est censuré par les hauts magistrats, au visa notamment de l’article 1743 du Code civil, lequel pose le principe de la poursuite du bail en cours en cas de vente du bien loué, sous réserve toutefois que le contrat soit authentique ou qu’il ait date certaine.
C’est la première fois que la haute cour, qui précise que ce n’est qu’à la date d’expiration du contrat que le régime opposable va évoluer, a eu à trancher cette question.