Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Si le locataire n’est pas assuré ou qu’il ne paie pas régulièrement ses loyers, comme en l’espèce, le bailleur peut mettre en œuvre plusieurs sanctions.
Soit il intente en cours de bail une action en résiliation judiciaire.
Dans ce cas, les juges doivent apprécier la situation au jour de leur décision (Cass. 3e civ., 3 avr. 2001).
Il leur est donc loisible de refuser la résiliation si les comportements fautifs du locataire ont cessé à ce jour.
Soit il fait jouer la clause résolutoire et là encore, l’effectivité de la sanction est fonction du comportement du locataire.
Elle ne jouera pas si le locataire s’est mis à jour de ses obligations dans le délai laissé par le commandement.
Mais il en va différemment lorsque le bailleur intervient en fin de bail et sanctionne le locataire en lui refusant le renouvellement, en lui délivrant un congé pour motif légitime et sérieux.
Dans ce cas, peu importe, comme le souligne la Cour de cassation, que l’inexécution par le locataire de ses obligations ait cessé au jour de la délivrance du congé.
Le comportement du locataire ne s’apprécie pas à la date de délivrance du congé.
Ce qui est sanctionné, ce sont des manquements pendant la location pour des faits qui se sont produits antérieurement au congé.
Il appartient aux juges d’apprécier la gravité de ces faits.
Mais s’ils refusent de valider le congé, ce ne peut être que parce que les fautes étaient insuffisamment graves et non parce qu’elles ont cessé au jour du congé.