La Cour de cassation rappelle la procédure à suivre lorsqu’un syndic est amené à engager des travaux urgents dans une copropriété :
« Attendu, selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires (…) a fait assigner Mme B., propriétaire, en paiement d’un arriéré de charges de copropriété comprenant notamment le paiement de travaux réalisés à l’initiative du syndic ;
Sur le premier moyen
Vu l’article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement retient que ces travaux n’ont pas été votés mais effectués à l’initiative du syndic et qu’ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l’approbation des comptes valant ratification des travaux ;
Qu’en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l’urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes, a violé le texte susvisé ».
Le jugement est donc cassé.
Note :
L’article 37 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Mais il doit respecter deux obligations : informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Le tribunal avait jugé qu’une assemblée ultérieure pouvait implicitement approuver les travaux d’urgence réalisés à l’initiative du syndic.
La Cour de cassation censure la décision.
Il ne peut donc pas y avoir de ratification implicite de l’initiative du syndic par une assemblée ordinaire.
La conséquence est que le copropriétaire assigné échappe au paiement de sa quote-part de charge correspondant aux travaux litigieux.