Le droit de jouissance privatif d’une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, peut être cédé, en tout ou partie, au propriétaire d’un lot avec l’accord du syndicat des copropriétaires.
Note de Mme Alexandra FONTIN :
La troisième chambre civile marque une évolution en retenant que le droit de jouissance privatif d’une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé, en tout ou partie, au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires.
Le droit de jouissance exclusif est qualifié de droit réel.
Il n’est toutefois pas un droit de propriété plein et entier et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
Le droit de jouissance exclusive est attaché au lot et la cession de l’un emporte donc cession de l’autre.
Si la lecture de certains arrêts laissait à penser que le copropriétaire ne pouvait disposer du droit de jouissance privatif indépendamment de son lot au profit de quiconque, la décision du 17 décembre 2013 offre une toute autre vision.
Le droit de jouissance privatif est défini par le règlement de copropriété ou la délibération de l’assemblée générale qui l’a créé.
Il est utilisé selon les modalités, prévues par ces documents, qui peuvent être plus ou moins contraignantes et limitées.
Pour autant, l’objet du droit de jouissance reste une partie commune appartenant à la collectivité des copropriétaires.
On imagine mal comment un copropriétaire pourrait se passer de l’autorisation du syndicat pour céder son droit à un autre.
Inversement, le copropriétaire doit donner son accord à la remise en cause de son droit.
Reste qu’apporter une réponse à la question de la majorité applicable est délicat.
La concession de la majorité exclusive relève en principe de la double majorité de l’article 26 dès lors que la conservation de la partie commune n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
Doit-on considérer qu’il en va de même pour la cession du droit à un autre lot ou que l’unanimité est requise dans la mesure où il est porté atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ?
Lorsque des travaux sont nécessaires à la modification de l’exercice du droit de jouissance, l’autorisation des travaux ne se confond pas avec l’autorisation du changement du lot auquel est attaché le droit de jouissance.
Quant à une cession au profit d’un tiers à la copropriété, il s’agit d’une cession de la partie commune considérée qui devra être autorisée à l’unanimité.