Le locataire préemptant dans le cadre d’un dispositif légal doit-il supporter la commission stipulée au profit d’un intermédiaire et mentionnée dans le cadre de l’offre adressée au locataire par le bailleur ?
Note de M. William ALTIDE :
La société bailleresse, souhaitant procéder à une première vente par lots de plusieurs appartements consécutivement à la division de l’immeuble, sans pour autant évincer les locataires présents, avait notifié aux preneurs en place une offre sur la base des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
Les différentes offres prévoyaient une même clause, aux termes de laquelle le prix était « payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation« .
Plusieurs locataires avaient assigné la société bailleresse dans l’optique de voir la nullité de l’offre de vente prononcée.
Les juges du fond avaient, dans ce contexte, estimé que cette clause ne pouvait pas signifier que les locataires n’auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission et en avaient déduit qu’il convenait de raisonner comme si les honoraires de négociation avaient été ajoutés au prix de vente.
En guise de conséquence, les juges du fond avaient frappé de nullité les offres de vente formulées par la société bailleresse.
Cette dernière s’était alors pourvue en cassation.
Bien que l’interprétation de la clause par les juges du fond ait été un élément décisif au regard de la solution retenue, ce n’est pas cet élément qui doit principalement retenir l’attention.
En effet, l’interprétation de la clause relevait incontestablement de l’appréciation souveraine de la juridiction du fond.
Les conséquences attachées par la Haute juridiction à la stipulation d’une commission de négociation mise à la charge du locataire en sus du prix de vente, dans le cadre d’une offre de vente notifiée en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, importent davantage : la Cour de cassation a jugé que devait être frappée de nullité l’offre de vente mettant à la charge du bénéficiaire (le locataire) la commission due à l’intermédiaire.