L’engagement d’un sous-locataire de procéder à la résiliation de son contrat, à l’échéance du bail principal, constitue une obligation de faire qui n’est pas un obstacle au droit direct à la propriété commerciale du sous-locataire.
Note de Mme Marie-Pierre DUMONT :
En l’espèce, le preneur d’un bail commercial avait consenti, avec l’accord de sa bailleresse, un bail dérogatoire à la société Colin déménagements, sous-preneur. Celle-ci fut laissée en possession des lieux sans opposition de personne au-delà de l’expiration de la durée convenue de vingt-trois mois.
Par la suite, par acte sous seing privé du 4 Janvier 1996, le preneur principal obtint du sous-preneur l’engagement de résilier son (sous)-bail pour la date d’échéance du bail commercial principal, dans l’hypothèse où celui-ci ne serait pas renouvelé.
Le bail commercial principal rompu, suite à un congé délivré par le preneur, le sous-preneur n’exécutait pas son engagement. Bien au contraire, il devait solliciter auprès de la bailleresse principale le renouvellement direct de son bail. Face au refus sec de cette dernière, il l’assigna en paiement d’une indemnité d’éviction.
La relation juridique en cause est bien un bail commercial suivi d’un sous-bail commercial. En effet, malgré la conclusion initiale d’un sous-bail dérogatoire, le sous-preneur ayant été laissé dans les lieux à l’expiration de celui-ci, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce, s’est opéré un nouveau bail, commercial (Cass. 3e civ. 19 juillet 2000).
Par conséquent, le formalisme de l’article L. 145-31 ayant été respecté, le sous-locataire pouvait se voir appliquer l’article L. 145-32, alinéa 2, et bénéficier d’un droit direct au renouvellement.
Il s’agissait donc de savoir si l’engagement du sous-preneur de résilier son bail, pour la date d’échéance du bail principal, pouvait être un obstacle à son droit direct. La Cour de cassation répond par la négative et commence par rappeler que la renonciation à un droit suppose que celui-ci soit acquis.
Appliquant ce principe au droit direct du preneur au renouvellement, elle en conclut que ce dernier ne peut y renoncer qu’à l’expiration du bail principal. En effet, c’est à l’expiration du bail principal que ce droit est acquis par le sous-preneur (Cass. 3e civ. 17 juillet 1987).
Elle poursuit, ensuite, en jugeant que l’engagement de résiliation de la société Colin déménagements ne saurait s’analyser en une renonciation du bénéfice de l’article L. 145-32, alinéa 2, du Code de commerce, mais en une simple obligation de faire, sans aucune automativité, n’induisant pas la perte de la qualité de sous-locataire de son débiteur. Par conséquent celui-ci peut se prévaloir de son droit direct au renouvellement.
La solution serait-elle identique dans l’hypothèse d’une clause de résiliation de plein droit sans mise en demeure préalable, insérée dans le contrat de sous-location ?
Elle se fonde, enfin, sur l’effet relatif des contrats et l’impossibilité pour le bailleur principal ou les propriétaires successifs, d’invoquer l’obligation à laquelle le sous-preneur s’était engagé à l’égard de son seul bailleur.