Levée de l’option d’achat d’un crédit-bail immobilier.
Un contrat de crédit-bail immobilier comportant une promesse de vente au profit du preneur prévoyait que ce dernier ne pourrait se prévaloir de cette promesse qu’à la condition déterminante d’avoir rempli tous les engagements lui incombant en vertu du contrat et que, à défaut, la promesse était automatiquement considérée comme nulle et non avenue.
En application de cette clause, la demande du preneur en exécution forcée de la vente a été rejetée car il avait levé l’option alors qu’il n’était pas à jour du paiement des loyers.
Note :
Le contrat de crédit-bail, qu’il porte sur du matériel, un immeuble ou un fonds de commerce, doit permettre au preneur de devenir propriétaire de tout ou partie du bien loué au moyen notamment d’une promesse unilatérale de vente (C. mon. Fin., art. L. 313-7).
En l’espèce, le preneur faisait valoir que la clause prévoyant la nullité de la promesse s’il n’exécutait pas ses obligations était contraire au principe d’unité du contrat de crédit-bail instauré par ce texte d’ordre public.
Son argument est écarté.
L’obligation légale d’assortir la location d’une promesse de vente comporte des risques pour la société de crédit-bail qui se trouve contrainte de transférer la propriété du bien en cas de levée de l’option.
C’est la raison pour laquelle les contrats de crédit-bail encadrent la levée de l’option, ici en subordonnant la validité au respect par le preneur de toutes ses obligations contractuelles.
Il est aussi souvent prévu qu’elle ne peut intervenir avant l’expiration d’un certain délai à compter de la conclusion du contrat, ce qui permet d’assurer à la société de crédit-bail la rentabilité de l’opération (pour une application en cas de procédure collective du preneur, voir Cass. com., 18-3-2014).