Le syndicat des copropriétaires qui n’est pas partie à l’acte de vente d’un lot de copropriété ne peut se prévaloir des stipulations de cet acte relatives au paiement des charges de copropriété.
Note de M. Pierre CAPOULADE :
Cet arrêt du 16 Septembre 2003 s’insère dans un courant jurisprudentiel qui constitue une application d’un principe fondamental du droit des obligations et que formule l’article 1165 du Code civil : l’effet relatif des conventions.
Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 Juillet 1965 « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat« .
On pourrait donc penser que le copropriétaire se fond dans le syndicat et qu’il se trouve engagé tant à l’égard du syndic que des tiers par les décisions du syndicat.
Ce serait omettre l’énonciation finale de l’article 14 qui confère la personnalité morale au syndicat des copropriétaires, complétée par la définition de l’objet du syndicat donnée par le quatrième alinéa du même article.
Dès lors, le syndicat et le copropriétaire ont chacun une personnalité juridique distincte et un patrimoine autonome.
Le syndicat se trouve seul engagé envers le syndic et envers les tiers contractants.
La collectivité reçoit compétence pour l’établissement ou la modification du règlement, la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il s’ensuit que le syndic est lié contractuellement avec le syndicat, mais non avec chacun des copropriétaires.
C’est ainsi que, en l’absence de lien contractuel, la responsabilité du syndic à l’égard de chaque copropriétaire, pris individuellement, présente un caractère délictuel ou quasi-délictuel (Civ. 3e, 9 juillet 1985), que le règlement de copropriété et non le contrat de syndic régit les rapports entre le syndicat des copropriétaires et ses membres (Civ. 3e, 24 mai 1989), que l’approbation des comptes et celle de leur répartition ne valent que pour la ventilation des dépenses selon les catégories de charges, mais n’interfèrent pas sur l’exactitude du décompte individuel.
De même, s’il n’est pas partie à l’acte, le syndicat ne peut se prévaloir d’une convention entre vendeur et acheteur de lot, contenant une obligation n’engageant que les parties contractantes.
Le règlement de copropriété, ni une décision de l’assemblée générale, ne peuvent non plus s’imposer, puisqu’à l’instant même où l’acheteur entre dans la collectivité, le vendeur en sort, mais ils n’en font pas partie simultanément.