CASS. CIV. 3ème 16 Octobre 2013

Baux commerciaux et clause d’indexation.

Un locataire contestait la validité d’une clause d’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction au motif que la clause prévoyait un indice de référence constant et qu’elle se basait donc sur une période de variation d’indice supérieure à la durée s’écoulant entre deux révisions, violant ainsi l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier.

Sa demande avait été rejetée en appel et la Cour de cassation confirme la décision :

« Mais attendu que, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, la Cour d’appel a pu retenir que les parties étaient convenues de la révision du loyer chaque année à la date anniversaire du contrat, impliquant une évolution de l’indice sur douze mois, la référence à l’indice du 4ème trimestre 1987 n’étant que l’illustration de leur volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu’à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d’évolution des indices retenus et rejeter en conséquence les demandes d’annulation de la clause et de remboursement des sommes versées au titre de l’indexation des loyers ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé« .

Note :

La clause d’indexation était libellée de façon assez classique. Le bail avait pris effet au 1er juillet 1988. L’indice de référence était celui du 4ème trimestre 1987, soit le dernier indice publié lors de la signature du bail. Le loyer devait être révisé chaque année au 1er juillet.

Selon la règle de l’article L. 112-1du Code monétaire et financier, « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision« .

Est-ce que la référence à un indice de base constant est contraire à la loi qui tend à éviter une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions, lorsque la première est supérieure à la seconde ?

La réponse est donc négative. La Cour d’appel de Paris avait déjà admis que la loi n’était pas violée lorsque la référence à un indice de base constant aboutit au même résultat que l’application d’année en année de l’évolution du même indice (CA Paris, 4 et 11 avril 2012).

La Cour de cassation dans l’arrêt rapporté conforte cette analyse. Cette clause ne contrevient pas à la règle de l’article L. 112-1. La décision, rendue pour un bail professionnel, est transposable aux baux commerciaux.

Source : (Jurishebdo, n° 536, page 2