Une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne peut faire obstacle à l’action directe du sous-acquéreur contre le vendeur originaire, dès lors qu’une clause de non-garantie n’a pas été stipulée lors de la première vente.
La garantie légale du vendeur initial peut être mise en œuvre par le sous-acquéreur dans le délai de prescription de droit commun fixé à 30 ans.
Une banque a acquis d’un marchand de biens un terrain dont elle a découvert qu’il contenait des hydrocarbures.
Statuant sur l’action en garantie des vices cachés intentée contre la commune, propriétaire originaire du terrain, et la société à qui elle avait revendu le terrain, la Cour d’appel qui a relevé que le vice était essentiellement constitué par la présence de résidus de fioul mélangés à de la terre et à des gravats divers et qui a retenu que, si le dirigeant de la société avait eu connaissance des problèmes de constructibilité du terrain acquis et avait adapté la construction de l’entrepôt à la présence de trois anciennes cuves, rien ne permettait d’affirmer qu’il connaissait le contenu de ces cuves, a pu en déduire que la mauvaise foi des dirigeants de la société lors de la revente de l’entrepôt n’était pas démontrée.
Pour rejeter la demande du sous-acquéreur du bien sur le fondement des vices cachés, l’arrêt attaqué retient l’efficacité de la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente de la société au marchand de biens et son opposabilité à l’action en garantie intentée par le sous-acquéreur, et énonce que l’action en garantie, exclue et bloquée au niveau d’un vendeur intermédiaire, ne peut pas être envisagée et prospérer contre le vendeur initial, la commune.
En statuant ainsi, alors qu’une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne peut faire obstacle à l’action directe de l’acquéreur final contre le vendeur originaire, dès lors qu’aucune clause de non-garantie n’a été stipulée lors de la première vente, la Cour d’appel a violé les articles 1641 et 1165 du Code civil.
Il y a lieu, conformément à l’article 627, alinéa 2, du Nouveau Code de Procédure Civile, de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée aux faits souverainement constatés par les juges du fond qui ont relevé que le recours contractuel de droit commun serait prescrit, « et de décider que l’action en garantie exercée le 26 avril 1996 contre la commune, qui avait vendu le terrain affecté du vice en 1956, est prescrite, la garantie légale du vendeur initial devant être mise en œuvre à l’intérieur du délai de la prescription extinctive de droit commun fixé à trente ans par l’article 2262 du Code civil« .