La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée acquise si l’emprunteur a sollicité un prêt supérieur à celui contractuellement prévu.
Note de M. Henri HEUGAS-DARRASPEN :
Cette décision de la Haute juridiction approuve les juges du fond, qui se sont appuyés sur l’article 1178 du Code civil (« la condition est réputé acquise lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement »), dans une affaire d’acquisition d’une maison sous condition suspensive d’obtention d’un prêt n’ayant pas été obtenu et ayant conduit les parties à un litige sur la restitution du dépôt de garantie versé au titre de la promesse synallagmatique de vente.
Le manquement de l’acquéreur à son obligation de solliciter un prêt conforme dans son montant aux caractéristiques de la promesse de vente, en sollicitant un prêt d’un montant supérieur, avait empêché la réalisation de la condition suspensive.
Toutefois, même si l’emprunt sollicité n’est pas conforme à celui prévu dans la promesse de vente, le refus de prêts peut exonérer l’emprunteur-acquéreur de tout manquement à son obligation : la condition d’obtention de prêt a dans ce cas été considérée comme réalisée, du moment que l’acquéreur n’avait aucune chance d’obtenir un prêt, ayant présenté deux refus d’offre de prêt d’un montant inférieur à celui imposé dans le contrat.
Et la condition est supposée accomplie par l’emprunteur (en l’espèce pour une durée demandée de 12 ans contre 15 ans prévus), s’il ressort des circonstances, telles qu’appréciées souverainement par les juges du fond, que le prêt n’aurait pu être obtenu en tout état de cause.
La Cour de cassation a approuvé les juges du fond qui ont jugé que l’attestation de la banque refusant le prêt pour l’achat de deux terrains identifiés mais sans en mentionner le montant constituait une preuve suffisante de demande de crédit conforme aux stipulations contractuelles.
Cet arrêt rappelle que les parties s’engageant dans une vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt ont tout intérêt à accorder le plus grand soin, dans la rédaction de la promesse de vente, aux clauses relatives aux dispositions légales à respecter, concernant la justification du dépôt d’une ou de demande(s) des prêts, les délais d’obtention des prêts, mais aussi en précisant ce qu’il faut entendre par obtention et sans oublier de fixer précisément les caractéristiques des prêts à solliciter (montant, durée, taux éventuellement maximum).