Note de M. Patrice CORNILLE :
La clause de centralisation financière des paiements est une contre garantie bénéficiant à la banque qui se porte caution de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement du prix versé par les acquéreurs, en faveur du vendeur.
Elle peut techniquement prendre appui sur diverses stipulations conventionnelles.
En l’espèce, il s’agissait de la stipulation pour autrui.
Mais l’intérêt de cet arrêt du 16 février 2005 est de montrer que les juges peuvent déduire l’existence d’une stipulation pour autrui dans les rapports entre les parties bien qu’elle n’ait pas été expressément stipulée dans les actes.
L’acte de caution entre la banque et le vendeur (lequel était manifestement connu de l’acquéreur puisqu’il lui avait permis d’être remboursé de la fraction du prix qu’il avait indûment versé au vendeur) ne visait aucune stipulation pour autrui.
Il était seulement convenu (de manière d’ailleurs contradictoire avec l’acte de vente) que le vendeur devait domicilier les règlements des acquéreurs dans un compte ouvert à son nom dans les livres de la banque, et que les versements des prix seront adressés au vendeur.
L’acte de vente en l’état futur d’achèvement ne stipulait pas non plus formellement une stipulation pour autrui, mais prévoyait en revanche que « tous les versements pour être libératoires, doivent être établis à l’ordre de la banque« .
Contrairement aux juges du fond, la Cour de cassation voit dans cette dernière clause contenue dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, la démonstration suffisante de l’existence d’une convention de stipulation pour autrui dans laquelle le vendeur est le stipulant, l’acquéreur le stipulé, et la banque le bénéficiaire.
L’arrêt stigmatise le risque contentieux résultant de la différence de rédaction des actes entre, d’une part la banque et le vendeur, d’autre part, ce dernier et les acquéreurs.
Par ailleurs, l’arrêt ne se comprend qu’à la condition de préciser que l’acquéreur avait libellé son chèque représentant la fraction du prix dont la banque lui demandait restitution au nom du vendeur et non de la banque.
L’acquéreur n’avait donc manifestement pas respecté la clause de son acte de vente : son paiement n’était donc pas libératoire.
« Qui paie mal, paie deux fois » ; on ne sera donc pas choqué que la caution soit jugée bien fondée, au final à se faire restituer par l’acquéreur une fraction du prix dont elle lui garantissait le remboursement.