Vice caché : la clause de non-garantie est réservée au vendeur de bonne foi.
Note de M. Grégoire FOREST :
En l’espèce, un appartement avait été vendu par une société civile immobilière, le contrat stipulant qu’aucune garantie n’aurait lieu pour « les vices cachés susceptibles d’affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d’existence de termites ou autres parasites« .
Etait annexé à l’acte un état parasitaire, relatif au bien vendu, ne faisant pas mention d’attaques de termites.
Un autre état, concernant cette fois-ci l’ensemble de l’immeuble et mentionnant la présence de ces insectes au troisième étage n’avait pas été porté à la connaissance de l’acheteur ni annexé au contrat de vente.
La découverte de termites postérieurement à la vente détermina les acquéreurs à agir en garantie.
Au visa de l’article 1643 du Code civil, la Cour de cassation rappelle que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause.
La solution, bien établie, se déduit d’une interprétation a contrario de cette disposition (Civ. 3e, 28 mars 2007 ; 19 nov. 2008) : la clause élusive des vices cachés ne joue que si le vendeur est de bonne foi.
Et cette bonne foi s’entend, de jurisprudence constante, de son ignorance légitime des vices de la chose (Civ. 3e, 16 nov. 1988).