Congé pour vendre : indépendance des droits de préemption institués par la loi du 6 juillet 1989 et la loi du 31 décembre 1975.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Les deux droits de préemption de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ne posent pas en principe de problème d’articulation car chacun a un domaine d’application propre.
Le premier intervient en fin de bail lorsque le bailleur notifie un congé pour vendre au locataire.
Le second intervient en cours de bail à l’occasion de la première vente suivant la division de l’immeuble en copropriété.
La Cour de cassation a précisé qu’il n’existe aucune hiérarchie entre ces deux droits, si bien qu’ils n’ont pas à être purgés successivement lorsque le propriétaire attend le terme du bail pour effectuer une première vente suivant division ; il peut purger directement le droit de préemption de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sans avoir à respecter au préalable celui de l’article 10.
L’hypothèse était inverse dans cette affaire soumise à la Cour de cassation, mais le même problème de cumul des droits de préemption s’y posait.
Le locataire, qui n’avait pas accepté dans un premier temps l’offre de vente notifiée en application de l’article 15, reprochait à la Cour d’appel de ne pas avoir fait droit à sa demande d’annulation de la vente conclue quelques mois après, et à sa revendication d’un droit de préemption sur le fondement de l’article 10 de la loi de 1975.
Il est certain que si le congé pour vendre avait été déclaré valable, le locataire devenu occupant sans droit ni titre n’aurait pas eu le droit de se prévaloir de l’article 10.
En revanche, le cumul des deux droits de préemption à son profit est admis par la Cour de cassation et se justifie compte tenu de l’annulation du congé.
En effet, le locataire demeuré dans les lieux avec un bail reconduit pour six ans, la vente faite aux tiers ne pouvait se faire qu’occupée et posait la question de la purge du droit de préemption de l’article 10.