Indemnisation d’une servitude résultant de l’état d’enclave.
Le propriétaire d’une parcelle A contiguë à la parcelle B sur laquelle est édifié un immeuble en copropriété, les deux terrains étant issus de la division d’un fonds unique, a assigné les propriétaires de la parcelle B, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en fixation d’un droit de passage, sur le fondement de l’article 684 du Code civil.
La Cour d’appel a retenu que la parcelle A était enclavée par suite du partage intervenu en 1977, mais pour rejeter la demande d’indemnisation formée par les propriétaires de la parcelle B, l’arrêt d’appel retient que l’obligation d’indemnisation n’existe que pour la servitude de passage résultant de l’état d’enclave prévue par l’article 682 du Code civil.
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 682 et 684 du Code civil.
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.
En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que la parcelle A était enclavée et que l’acte de partage n’avait pas pour effet de modifier le fondement légal de la servitude et ne contenait aucune renonciation des propriétaires du fonds servant à la perception d’une indemnité, la Cour d’appel a violé les textes susvisés.