La vente d’un immeuble ayant été déclarée caduque en raison du défaut de réalisation de la condition suspensive prévue, l’acheteur avait demandé au vendeur le remboursement intégral des travaux qu’il avait effectués dans l’immeuble.
Le vendeur avait contesté cette demande en soutenant que l’acheteur avait occupé l’immeuble en tant que détenteur précaire et qu’il avait commis une faute d’imprudence en entreprenant les travaux alors qu’il connaissait le caractère précaire de son occupation des lieux.
Il a été jugé au contraire qu’étant entré dans les lieux en vertu d’une convention d’occupation anticipée et donc comme un futur propriétaire, l’acheteur avait la qualité de possesseur de bonne foi et avait droit, à ce titre, au remboursement des travaux dans la limite des dépenses nécessaires et utiles qu’il avait engagées.
Note :
En cas d’extinction d’une vente portant sur un immeuble, l’acheteur qui a effectué des travaux peut demander au vendeur une indemnisation sur le fondement de l’enrichissement sans cause de ce dernier (C. civ. art. 1371).
Cette action est en effet recevable si l’appauvri n’a pas exécuté les travaux à ses risques et périls et dans son intérêt (Cass. 3e civ. 26-2-1992).
Les dépenses qui ont permis la conservation de l’immeuble (dites impenses nécessaires) doivent être remboursées intégralement au possesseur, même s’il est de mauvaise foi (Cass. 1e civ. 17-1-1990) et celles qui ont apporté une plus-value à l’immeuble (impenses utiles) donnent lieu au versement d’une indemnité égale à la plus faible des deux sommes entre la plus-value et les frais engagés (Cass. 1e civ. 19-1-1953).
L’occupant sans titre d’un immeuble ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre des travaux réalisés dans l’immeuble (Cass. 3e civ. 7-6-1974).