L’indemnité d’immobilisation est restituée au bénéficiaire si la non-réalisation de vente est due au fait d’un tiers.
La promesse de vente d’un terrain est conclue sous différentes conditions suspensives, dont l’absence d’exercice d’un droit de préemption.
Par avenant, le bénéficiaire de la promesse renonce à se prévaloir de ces conditions, la signature de l’acte authentique de vente étant fixée au plus tard au 26 octobre 2006.
Il verse ensuite une somme de 611.000 euros, qui fait l’objet de deux reconnaissances de dette du promettant.
Par décision du 26 juillet 2006, la commune exerce son droit de préemption.
Le bénéficiaire de la promesse assigne le vendeur en restitution des versements.
La Cour d’appel rejette la demande, retenant qu’en vertu des stipulations contractuelles la somme versée reste acquise de plein droit au vendeur, dès lors que la vente n’est pas réalisée, peu important que cette non-réalisation trouve son origine dans l’exercice, par la commune, de son droit de préemption avant le délai de caducité de la promesse.
La 3ème chambre civile rend un arrêt de cassation, au visa de l’article 1134 du Code civil, dès lors que les juges du fond « avaient constaté que le versement avait toujours constitué dans l’intention et la volonté des parties une indemnité d’immobilisation, par des motifs dont il ne résulte pas que la non-réalisation de la promesse était imputable à son bénéficiaire« .
Note de Mme Pauline PAILLER :
L’indemnité d’immobilisation est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse (Cass. 3e civ., 5 déc. 1995).
En principe, elle reste acquise au promettant si l’option n’est pas levée.
Mais elle est restituée au bénéficiaire si la non-levée de l’option est due à un tiers ou au promettant (Cass. 3e civ., 28 janv. 1987).