Jugé que, dans le cadre de son obligation de conseil, l’architecte chargé de la conception d’un projet et de l’établissement des plans de permis de construire doit concevoir un projet réalisable.
A ce titre, il doit garantir le maître de l’ouvrage des condamnations prononcées contre lui pour violation des servitudes de vue dont bénéficie le fonds voisin.
Note :
L’architecte est tenu d’une obligation de conseil permanente et continue, qui commence avec l’acceptation de la mission et s’achève à la réception des travaux.
En cas de manquement à cette obligation, il engage sa responsabilité contractuelle envers le maître de l’ouvrage, indépendamment de la responsabilité décennale qui peut être mise à sa charge en cas de désordre.
Il doit en particulier tenir compte des servitudes privées dont il peut avoir connaissance (Cass. 3e civ. 8-11-1976).
L’architecte doit établir un projet « réalisable« (Cass. 3e civ. 25-2-1998).
Cette exigence est en général formulée à propos de l’état du sol.
Elle est désormais exprimée pour le manquement aux servitudes privées.
En l’espèce, l’architecte ne pouvait pas ignorer l’existence des vues du voisin, car une simple visite des lieux lui aurait permis de constater l’existence d’une fenêtre en rez-de-chaussée et d’un balcon au 1er étage.
Certes, cette situation de fait ne suffit pas à révéler l’existence d’une servitude au profit du voisin.
Mais l’architecte devait alors inviter son client à vérifier s’il s’agissait ou non de servitudes.