L’action en nullité d’un bail commercial consenti par l’usufruitier sans le concours du nu-propriétaire est personnelle à ce dernier et ne se transmet pas à celui qui a acquis le bien après le décès du nu-propriétaire.
L’usufruitier ne peut pas consentir un bail rural ou un bail commercial sans le concours du nu-propriétaire (C. civ. art. 595, al. 4).
Jugé que la nullité d’un bail portant sur des locaux consenti par un usufruitier sans le concours du nu-propriétaire est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par ce dernier.
En conséquence, cette action personnelle au nu-propriétaire n’est pas transmise à celui qui a acquis le bien après le décès du nu-propriétaire.
Note :
L’usufruitier ne peut pas accorder un bail commercial sans le concours du nu-propriétaire car ce type de bail s’apparente à un acte de disposition.
La violation de cette règle, qui s’applique également au renouvellement du bail, est sanctionnée par la nullité du bail (Cass. 3e civ. 26-1-1972 ; 16-12-1987).
Lorsque le nu-propriétaire n’a pas exercé son action avant la vente, l’action doit être considérée comme éteinte.
En effet, le fait de vendre un immeuble sans aucune réserve implique nécessairement que le nu-propriétaire devenu propriétaire a eu connaissance, au moins lors de la revente, de l’existence de l’acte irrégulier et qu’il a renoncé à se prévaloir de cette irrégularité et a confirmé l’acte nul.
L’action réservée au nu-propriétaire est personnelle et ne peut donc attachée à l’immeuble comme la garantie des vices cachés ou la garantie décennale.