Conditions de constitution d’un syndicat secondaire.
Note de M. Guy VIGNERON :
Pour qu’un syndicat secondaire soit constitué, il faut que la copropriété comporte plusieurs bâtiments.
Dans un groupe d’immeubles, les bâtiments sont matériellement séparés, facilement identifiables pour l’application du texte.
Mais il existe des situations plus complexes, lorsque la copropriété comporte un seul bâtiment construit sur un sol commun avec des structures juxtaposées et plus ou moins différenciées et même parfois imbriquées.
Dans ce genre de configurations, la question se pose de savoir si une partie de l’immeuble serait détachable de l’édifice pour constituer un bâtiment séparé.
La jurisprudence considère que cette partie doit être physiquement indépendante et autonome du point de vue fonctionnel.
Dans le présent litige, il s’agissait d’un garage « formé de deux locaux communiquant entre eux pour n’en former qu’un seul » et mentionné comme « imbriqué » dans le règlement de copropriété.
Sans se prononcer directement sur le fond, la Cour de cassation a fait grief à l’arrêt d’appel de ne pas avoir recherché si l’obturation des communications entre les deux bâtiments ne rendait pas caduc le terme « imbriqué » figurant au règlement.
Si cette recherche avait abouti, on peut imaginer que la Cour aurait admis l’application de l’article 27 de la loi… Le litige met en relief la difficulté pour le juge de se prononcer en fonction d’éléments essentiellement techniques qui ne sont pas toujours concordants.