Le vendeur de mauvaise foi doit réparer tous les désordres imputables aux vices, même à ceux qui n’étaient pas apparents.
Après avoir acquis un appartement dans un immeuble ancien, le nouveau propriétaire procède à des travaux de rénovation.
A cette occasion, il constate la présence d’insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas.
Il engage alors une action estimatoire contre le vendeur, fondée sur la garantie des vices cachés ; ce dernier lui oppose le bénéfice de la clause d’exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente.
La Cour d’appel limite le montant de la somme allouée à l’acheteur à sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune.
La troisième chambre civile rend un arrêt de cassation au visa des articles 1643 et 1645 du Code civil : « La connaissance de la présence d’insectes xylophages dans l’immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice« .
Note de Mme Pauline PAILLER :
Les parties peuvent stipuler une clause d’exclusion de garantie en matière de vices cachés ; toutefois, celle-ci est paralysée en cas de mauvaise foi du vendeur, si ce dernier connaissait les vices de la chose.
Le vendeur doit alors réparer l’intégralité du préjudice provoqué par les vices affectant la chose vendue (Cass. 1re civ., 24 nov. 1954), y compris ceux qui n’étaient pas apparents (Cass. 3e civ., 19 nov. 2008).