Crédit-bail portant sur un immeuble en l’état futur d’achèvement.
Une société de crédit-bail avait acheté et immédiatement donné en crédit-bail un immeuble en l’état futur d’achèvement.
Une fois construit, l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté de péril et n’avait pas obtenu le certificat de conformité.
Pour s’opposer à la demande en résolution du contrat de crédit-bail formée par le crédit-preneur pour défaut de délivrance, le crédit-bailleur s’était prévalu du bénéfice de la clause du contrat qui l’exonérait de sa responsabilité et transférait les risques de l’opération de construction au crédit-preneur.
Jugé que cette clause devait être réputée non écrite et que le contrat devait s’exécuter comme un crédit-bail ordinaire.
En effet, il résultait du contrat que la clause d’exonération de responsabilité et de transfert des risques avait été accordée en contrepartie de la délégation par le crédit-bailleur de la maîtrise d’ouvrage au crédit-preneur.
Or, cette délégation n’était jamais intervenue.
Le crédit-preneur, auquel le contrat de vente de l’immeuble avait été communiqué, n’avait pu découvrir les conséquences de l’absence de délégation qu’au moment du refus du certificat de conformité.
Note :
En cas de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, le vendeur assume la maîtrise et les risques de la construction jusqu’à la réception des travaux (C. civ. art. 1601-3, al. 2).
La délégation de la maîtrise de l’ouvrage au crédit-preneur est donc impossible.
Au cas particulier, les juges du fond avaient retenu que la clause exonérant le crédit-bailleur de toute responsabilité avait été accordée en contrepartie de cette délégation, si bien qu’elle était dépourvue de cause.
Il ne faut pas déduire de cette décision que toute clause d’exonération de responsabilité insérée dans un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble acquis en l’état futur d’achèvement est réputée non écrite.
En effet, une telle clause trouve une contrepartie dans celle, généralement insérée dans un tel contrat, subrogeant le crédit-preneur dans les droits et actions du crédit-bailleur, notamment à l’égard des constructeurs et de leurs assureurs.