S’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle.
Note de M. Yves ROUQUET :
Au cas particulier, le bailleur entendait récupérer le montant qu’il avait acquitté au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) afférente au local, alors que cette charge n’était pas mentionnée au contrat de bail, lequel énumérait un certain nombre de charges locatives, terminant son énumération par « etc. ».
Aux motifs que la TEOM est une taxe récupérable et que la liste n’était pas exhaustive, le juge du fond a donné raison au bailleur.
Lorsque le juge de première instance affirme le caractère récupérable de la TEOM, il a certainement en tête l’article 1523 du Code général des impôts (précisant que cette taxe est « imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires« ), ainsi que le régime qui s’applique en matière de bail d’habitation (V., not. Cass. com. 4 juill. 2006).
Son raisonnement est toutefois sanctionné, au visa de l’article 1134 du Code civil : s’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle.
L’exigence, par les hauts magistrats, d’une « stipulation contractuelle« , vise une stipulation expresse (jugeant que le remboursement de la TEOM n’est pas dû par le preneur dès lors que le bail énumère limitativement les charges incombant à ce dernier sans mentionner ce poste, V. Cass. civ. 3e, 18 nov. 1998).
Elle semble aussi pouvoir envisager un intitulé générique englobant la charge litigieuse (V., par ex., estimant que la clause mettant à la charge du locataire, « toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus » concerne nécessairement la TEOM, CA Paris, 20 janv. 2006).
Le recours à une formulation large comporte cependant une certaine prise de risque, puisque le juge va, naturellement, être enclin à interpréter la clause strictement en faveur du preneur (pour une illustration, V. CA Paris, 17 oct. 1995).