La clause de garantie de passif, contenue dans la cession de parts d’une Société Civile Immobilière (SCI) propriétaire de lots de copropriété, rend le cédant débiteur des charges de copropriété afférentes à ces lots, et ceci même si les comptes annuels du syndicat n’étaient pas définitivement arrêtés à la date de la cession.
Des porteurs de parts majoritaires d’une SCI cèdent leurs droits dans la société.
Cette société est propriétaire de lots de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires réclame aux cédants le paiement de charges antérieures à cette cession et, en première instance, cette demande est écartée au motif que les comptes annuels du syndicat n’étaient pas définitivement arrêtés.
En appel, les cédants sont condamnés à payer aux cessionnaires le montant de ces charges, en exécution de la clause de garantie de passif insérée dans l’acte de cession de leurs droits sociaux.
En effet, le montant de ces charges impayées ne figure pas dans la comptabilité de la société, ce qui est analysé comme constituant une dissimulation de passif.
Dans les relations entre cédant et cessionnaire, l’existence de la clause de garantie de passif entraîne pour le cédant l’obligation de payer les dettes de la société, même si celles-ci apparaissent après la cession, dès lors que leur origine est antérieure à la cession.
Les charges de copropriété impayées et correspondant à une période antérieure à la cession doivent donc être payées par le cédant au cessionnaire et ceci malgré l’absence de vote portant approbation des comptes du syndicat à la date de la cession.