Quel est le prix de vente d’un immeuble quand l’acte inclut à tort la TVA ?
L’acte authentique d’un appartement mentionnait à la rubrique prix : « cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de (…) 192.000 € toutes taxes comprises. Se décomposant en : – sur le prix hors taxes : 160.535,12 € – et la TVA au taux de 19,60 % soit : 31.464,88 €. Soit un total de 192.000 €« .
Le notaire s’étant aperçu que la vente n’était pas soumise à la TVA immobilière mais aux droits d’enregistrement, il avait prélevé le montant de ces droits sur des sommes qu’il détenait pour le compte de l’acheteur. Celui-ci avait alors réclamé au vendeur la restitution de la TVA.
Condamné en appel, le vendeur avait fait valoir que la TVA ne constitue pas un accessoire du prix de vente, à la charge de l’acheteur en vertu de l’article 1593 du Code civil, mais une imposition grevant le prix de vente convenu par les parties et devant être supportée par le vendeur.
Selon lui, même si le prix incluait la TVA, l’acquéreur ne s’était acquitté que de ce prix et non pas de la taxe, dont il ne pouvait pas demander la restitution.
La Cour de cassation a rejeté cet argument : interprétant le contrat de vente, la Cour d’appel avait souverainement retenu que l’acheteur n’était tenu à l’égard du vendeur qu’au paiement du prix net stipulé, même si lui incombait aussi la charge des droits fiscaux applicables à la transaction.
Par suite, elle avait pu condamner le vendeur à restituer à l’acquéreur le montant correspondant à la TVA.
Note :
Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont en principe à la charge de l’acheteur (C. civ., art. 1593).
En application de cette règle, les impôts et taxes qui sont la conséquence de la vente, comme les droits d’enregistrement perçu à l’occasion de la vente d’un immeuble ou d’un fonds de commerce, pèsent sur l’acheteur (Cass. com., 6-12-1994).
Mais ces dispositions ne sont pas applicables à la TVA, dont le vendeur est redevable en vertu de la loi fiscale (CGI, art. 283) : la TVA est un élément qui grève le prix convenu et non un accessoire de ce prix (Cass. 1e civ., 21-5-1990).
Le prix stipulé sans mention de la taxe est donc en principe réputé inclure la TVA (même arrêt et Cass. com., 8-10-1991), sauf lorsque la vente est conclue entre professionnels (Cass. com., 9-1-2001), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Le vendeur se prévalait de ces règles pour soutenir que le prix total mentionné était dû par l’acheteur, même s’il tenait compte de la TVA, alors que celle-ci n’était finalement pas due.
Mais les parties peuvent toujours convenir de déroger à ces règles, ce que les juges avaient souverainement déduit de la clause qui ventilait le prix total de vente entre le montant de la TVA et le prix net de vente.