L’engagement de l’acquéreur de proroger les baux en cours.
Après avoir reçu un congé pour vente en août 2011, une locataire avait assigné son bailleur, acquéreur de l’immeuble qu’elle occupait, en nullité de la vente conclue en juillet 2010.
Il s’agissait d’une vente en bloc (en totalité et une seule fois) et la locataire fondait sa demande de nullité sur le fait que si l’acquéreur s’était engagé à proroger les baux en cours, listés dans une annexe, pour 6 ans, l’acte ne respectait pas les exigences de l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.
L’arrêt qui avait accueilli sa demande est cassé :
« Vu l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 […] ;
Attendu que pour prononcer la nullité de la vente, l’arrêt retient que l’acte authentique de vente ne contient pas la liste des locataires concernés, qu’il se limite à préciser que la liste des locataires concernés par cet engagement de prorogation demeure ci-annexée, étant observé que l’annexe 27 n’énonce pas l’identité du notaire et des parties, ni ne contient la signature des parties, cette annexe n’ayant pas été publiée à la conservation des hypothèques, et qu’il se déduit de ces éléments que l’acte authentique de vente litigieux ne saurait être regardé comme contenant la liste des locataires concernés par l’engagement de prorogation de bail;
Qu’en statuant ainsi, alors que, dans l’acte authentique, l’acquéreur s’était engagé irrévocablement à l’égard de tous les titulaires de baux à usage d’habitation en cours à la date de la vente à proroger leur bail et que la liste des locataires concernés avait été régulièrement annexée à cet acte dont elle faisait partie intégrante, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Par ces motifs : casse« .
Note :
Pour échapper au droit de préemption applicable en cas de vente en bloc d’un immeuble comportant plus de 5 logements, l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 impose à l’acquéreur de s’engager à proroger le droit d’occupation des lieux pendant au moins 6 ans.
Il prévoit que l’acte authentique de vente doit contenir la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail.
La Cour d’appel avait fait une lecture stricte de cette disposition et constaté que l’acte authentique ne comportait pas la liste des locataires concerné par l’engagement de prorogation du bail.
Or la liste figurait en annexe et l’acte comportait l’engagement de proroger tous les baux d’habitation en cours.
La Cour de cassation a donc admis la validité de l’acte de vente.
L’auteur du pourvoi relevait qu’une annexe fait partie intégrante d’un acte ; la Cour de cassation confirme cette analyse.