L’impossibilité pour le constructeur de maisons individuelles de faire financer les frais d’une étude de sol par le maître de l’ouvrage, selon l’article L. 231-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, ne fait pas obstacle à ce qu’il réclame au tiers lotisseur lesdits frais d’études sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.
Note de M. Patrice CORNILLE :
Une Cour d’appel avait déjà jugé que le lotisseur est délictuellement responsable du préjudice causé au constructeur de maisons individuelles, lorsque ce dernier doit financer des fondations spéciales qui n’avaient pas été prévues au départ, en raison de la mauvaise qualité du sol (CA Caen, 24 sept. 2002).
Le lotisseur soutenait ici, pour sa défense, que l’article L. 231-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (qui renvoie à l’article R. 231-4) oblige le constructeur à produire une notice décrivant au maître de l’ouvrage les « fondations de la maison eu égard à la nature du sol sur laquelle elle est implantée« .
Le lotisseur soutenait que le constructeur doit procéder systématiquement à une étude de sol, qui n’avait pas été réalisée en l’espèce.
La Cour rétablit le sens de l’article L. 231-2 : ce texte n’impose pas d’étude de sol au constructeur ; elle lui interdit seulement de la faire payer au maître de l’ouvrage s’il en fait réaliser une.
Or, en l’espèce, le constructeur l’avait faite réaliser à ses frais avancés, précisément en raison de la mauvaise qualité du sol des terrains vendus par le lotisseur.
La Cour Suprême en déduit que le constructeur peut engager la responsabilité pour faute délictuelle du lotisseur et se faire ainsi rembourser les frais d’étude.
En d’autres termes, la responsabilité de la mauvaise tenue d’une maison individuelle construite dans un lotissement, pour mauvaise qualité du sol, pèse avant tout sur le lotisseur, même si le constructeur peut faire réaliser à ses frais l’étude du sol, avant de construire.