Dans cette décision du 12 mai 2004, la Cour de cassation rappelle la nécessité de l’unanimité pour modifier le cahier des charges d’un lotissement :
« Vu l’article 1134 du Code civil, ensemble l’article R. 421-7-1 du Code de l’urbanisme,
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 septembre 2002), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 4 avril 2001, n° P 99-18 762), que la société Bâtir a, en 1979, obtenu un permis de construire prévoyant division parcellaire régi par l’article R. 421-7-1 du Code de l’urbanisme pour édifier un groupe de pavillons devant être vendus en l’état futur d’achèvement ; qu’un cahier des charges a été établi et une association syndicale libre (ASL) constituée ; que les époux B., propriétaires d’un pavillon, ont, en 1995, assigné les époux L., propriétaires voisins, aux droits desquels sont venus les consorts L. en démolition d’une véranda qu’ils alléguaient avoir été édifiée en violation du cahier des charges ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient qu’outre ses dispositions d’urbanisme, le cahier des charges constitue également un contrat du droit privé, que les époux B. opposés à la construction se sont abstenus de participer à l’assemblée générale de l’ASL du 28 octobre 1992 au cours de laquelle 24 propriétaires sur 27 avaient adopté une nouvelle rédaction du cahier des charges autorisant l’adjonction de vérandas et qu’ayant reçu notification du procès-verbal de l’assemblée générale, accompagné du nouveau cahier des charges, ils n’avaient pas engagé d’action à l’encontre de la délibération qu’ils contestent ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un groupe d’immeubles édifié en vertu d’un permis de construire prévoyant division parcellaire ne peut sauf stipulations contraires être modifié qu’à l’unanimité des propriétaires, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ».
L’arrêt est donc cassé.
Note :
On retiendra donc le principe de l’unanimité pour la modification du cahier des charges.
La Cour de cassation mentionne toutefois la faculté de clause contraire.
L’insertion d’une telle clause peut en effet paraître utile, pour éviter les situations de blocage.
Cette affaire de véranda a tout de même donné lieu à deux arrêts de cassation…