Des particuliers avaient acquis un terrain auprès d’une Société Civile Immobilière (SCI) et signé un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec une société d’HLM.
La mauvaise qualité du sol ayant requis des travaux de fondation plus profonds que prévus, les acquéreurs ont assigné la SCI pour en obtenir le paiement.
La Société d’Habitation à Loyer Modéré (HLM) réclamait à la SCI remboursement de ses frais d’étude, ce qu’elle a obtenu :
« Mais attendu qu’ayant exactement énoncé que l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation n’impose pas au constructeur de procéder systématiquement à des études de sol préalables à la signature des contrat de construction, la seule sanction prévue étant l’impossibilité pour le constructeur de demander au maître de l’ouvrage d’autres sommes que celles contractuellement prévues mais que l’application de ce texte ne fait pas obstacle à ce que le constructeur réclame, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, à un tiers fautif les frais d’étude de sols qu’il ne peut réclamer au maître de l’ouvrage, la Cour d’appel, qui a constaté que M. L. et Mme M. avaient acheté un terrain alloti pour y faire construire une maison ne présentant aucune particularité et relevé qu’ils n’avaient pas été informés de la mauvaise qualité du sol et du sous-sol, a pu en déduire que l’obligation dans laquelle s’était trouvée la société Manche Calvados habitation de faire procéder à des études et analyses de sol était la conséquence directe de la faute commise par la SCI, professionnel ayant vendu un terrain constructible atteint d’un vice caché ».
Le pourvoi est donc rejeté.
Note :
Il est impossible au constructeur de réclamer un supplément de prix au maître d’ouvrage au motif que des travaux supplémentaires pour l’adaptation au sol sont nécessaires.
Il s’agit d’un effet de l’article L 631-2 du CCH qui impose de proposer un prix comprenant « tous les travaux d’adaptation au sol« .
Ces frais sont donc présumés compris dans le prix total.
Cette solution est conforme à l’esprit de la législation, qui souhaite que le client n’ait pas à supporter de frais imprévus et qui a l’inconvénient pour le constructeur de supporter les frais d’étude et des travaux d’adaptation complémentaire.
Le constructeur reçoit toutefois la solution de cet arrêt une compensation : le constructeur peut engager la responsabilité délictuelle du vendeur du terrain qui aurait vendu un terrain constructible avec un vice caché.