En cas d’acquéreurs ayant des droits concurrents, le conflit se règle par la priorité de publication en vertu des principes de la publicité foncière.
Une société civile immobilière (SCI) conclut une promesse de vente sous seing privé portant sur un immeuble.
L’acheteur l’assigne en réitération de la vente mais, quelques mois plus tard, en 2003, elle le vend à un tiers par acte authentique, publié à la conservation des hypothèques.
En 2007, la Cour d’appel dit la vente parfaite au profit du premier acheteur.
Le second acheteur forme tierce opposition.
Déclarant celle-ci recevable, un nouvel arrêt le déclare en 2009 propriétaire.
Le premier acheteur forme un pourvoi.
Selon lui, les juges du fond ne pouvaient se fonder sur le simple fait que le second acheteur avait acquis l’immeuble par acte authentique, publié quelques jours après, sans rechercher si celui-ci n’avait pas signé l’acte en toute connaissance de la première vente, ce qui le privait du bénéfice des règles de la publicité foncière.
La troisième chambre civile rend un arrêt de rejet : « ayant retenu à bon droit qu’aux termes de l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés et constaté que [le premier acheteur], dont les droits étaient nés d’une promesse de vente sous seing privé, ne pouvait justifier d’une publication, la Cour d’appel a légalement justifié sa décision« .
Note de Mme Pauline PAILLER :
La publicité de la vente immobilière est une condition obligatoire de son opposabilité : en cas de droits concurrents, ce n’est donc pas la date des actes respectifs qui importe, mais l’antériorité de leur publication (Cass. 3e civ., 29 mai 1969).
Cette règle connaît une dérogation en cas de mauvaise foi du second acquéreur, dont il revient cependant à l’acquéreur initial de prouver qu’il avait eu connaissance de la première aliénation à la date de son acquisition (Cass. 3e civ., 28 mai 1979).