Locataire redevable d’une indemnité d’occupation.
En cas de refus de renouvellement d’un bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été payée par le bailleur.
En contrepartie de ce droit, il est redevable d’une indemnité d’occupation (C. com. art. L 145-28).
La Cour de cassation vient de juger que le locataire n’est tenu de verser une telle indemnité que s’il a occupé les locaux loués après la date d’effet du congé ou si une clause du bail lui fait obligation de les occuper au-delà de cette date.
Par suite, dans un cas où des époux locataires de locaux commerciaux avaient divorcé et où l’ex-époux avait continué à exploiter seul le fonds de commerce, la Cour de cassation a censuré la décision d’une Cour d’appel qui, pour condamner l’ex-épouse à payer une indemnité d’occupation, avait retenu que celle-ci était cotitulaire du bail et donc engagée solidairement avec son mari et que les accords intervenus entre eux au cours de la procédure de divorce n’étaient pas opposables aux tiers.
Note :
L’indemnité d’occupation prévue par l’article L 145-28 du Code de commerce n’est pas de nature contractuelle, dans le cas contraire, chacun des cotitulaires du bail en aurait été redevable.
Elle n’est pas non plus de nature délictuelle, ce qui aurait nécessité de rechercher en quoi le défaut de maintien de l’épouse dans les lieux était fautif, mais de nature statutaire.
En conséquence, elle n’est due que par le locataire qui décide de se maintenir dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction et, sauf clause expresse figurant dans le bail, le locataire n’est pas tenu à ce maintien (Cass. 3e civ. 28-2-1990).
Le locataire ne peut pas être condamné au paiement de l’indemnité d’occupation s’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce (Cass. 3e civ. 26-6-1991).