Loi Carrez : responsabilité du diagnostiqueur.
Une société civile immobilière (SCI) avait vendu en 2004 à une autre société divers lots de copropriété pour une surface de 1.019 m2, selon le mesurage effectué par une société X.
Or, après le départ du locataire, l’acquéreur avait fait mesurer les lots et obtenu, en 2008, une estimation de 876 m2 et, en 2009, de 864 m2.
Il avait alors exercé un recours contre la société ayant effectué le mesurage d’origine et son assureur.
La Cour d’appel avait condamné la société et son assureur mais l’arrêt est cassé :
« Vu l’article 1382 du Code civil;
[…]
Attendu que pour condamner les sociétés X à payer à la SCI la somme de 160.000 euros à titre de dommages-intérêts, l’arrêt retient que le préjudice doit être apprécié par rapport au prix payé pour la vente intervenue, que compte tenu de la différence de surface de l’ordre de 15% et de la majoration des frais que la SCI à dû régler également, le montant de l’indemnisation à laquelle la SCI peut prétendre sera fixée à cette somme ;
Qu’en statuant ainsi, en calculant le préjudice à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue et du montant des frais de vente, la Cour d’appel qui, sous couvert d’indemnisation d’un préjudice, a accordé le remboursement d’une partie du prix de vente, a violé le texte susvisé;
Par ces motifs : casse« .
Note :
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’acquéreur qui constate une surface réelle inférieure de plus de 5% à la surface mentionnée à l’acte de vente à engager une action en diminution de prix.
Mais il doit agir dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique de vente.
En l’espèce, le délai était largement expiré.
L’acquéreur avait alors engagé une action en responsabilité contre la société ayant effectué le mesurage.
La Cour d’appel avait fait droit à sa demande en accordant des dommages-intérêts.
Ce n’est pas le principe de l’action qui est remise en cause par la Cour de cassation mais l’étendue de l’indemnisation qui est accordée.
La jurisprudence considère que la diminution de prix ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, car elle n’a pour conséquence que de ramener le prix au montant que les vendeurs auraient normalement dû percevoir (Civ. 3e, 21 nov. 2006).
Mais certains arrêts admettent que le vendeur peut invoquer la perte d’une chance de vendre le bien au même prix et le désagrément d’avoir à restituer une partie du prix (CA Paris, 3 nov. 2005).
Dans cette affaire, la Cour d’appel s’était bien fondée sur la perte de chance pour accorder l’indemnisation à l’acquéreur, mais elle avait ainsi admis le remboursement d’une fraction du prix, ce que la Cour de cassation n’admet pas car il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable.
En conséquence, l’acquéreur peut obtenir une indemnisation mais pas à hauteur de l’écart de prix.