Pour débouter le vendeur d’un lot de sa demande en restitution d’une certaine somme mise à sa charge au titre des frais de mutation de son lot, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale non contestée.
En statuant ainsi, alors que les décisions d’assemblées générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris individuellement, le Tribunal a violé l’article 1165 du Code civil.
Note de M. Guy VIGNERON :
Des copropriétaires ayant vendu leur lot ont réclamé la restitution d’une certaine somme encaissée par le syndic lors de la mutation en vertu d’une clause dans son contrat avec le syndicat l’autorisant à percevoir un honoraire supplémentaire pour frais relatifs aux formalités lui incombant à l’occasion de toute mutation.
Le Tribunal d’Instance, saisi de la réclamation l’a rejetée, au motif que la rémunération en question inscrite au titre des prestations particulières figurait dans le contrat de syndic approuvé par une décision non contestée de l’assemblée générale.
La Cour de cassation censure le jugement du Tribunal, soulignant que les décisions d’assemblées ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic pris personnellement.
L’assemblée générale en question a, conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, approuvé le projet de contrat entre le syndicat et le syndic, dont le seul objet concerne l’administration de l’immeuble dans le cadre de l’article 18 de la loi.
Or, une fois approuvé, le contrat produit ses effets uniquement entre ses signataires, sans aucune incidence sur les droits de chacun (Cass. 3e civ., 24 mai 1989).
Dès lors, le syndic ne saurait revendiquer à l’encontre d’un copropriétaire le bénéfice des clauses du contrat relatives à sa rémunération à l’occasion de la cession d’un lot, qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acquéreur ; elles lui permettent seulement de facturer ses honoraires au syndicat à titre de charges communes.