Promesse de vente : le bénéficiaire doit-il prévenir qu’il renonce à lever l’option ?
Note de Mme Sidonie DOIREAU :
Le bénéficiaire d’une promesse de vente reste toujours libre, dans le délai prévu, de lever ou non l’option.
Il ne s’expose qu’à verser une indemnité d’immobilisation au promettant.
Mais si le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option et de laisser simplement courir le délai restant sans en informer le promettant, peut-il se le voir reprocher sur le terrain de la responsabilité contractuelle ?
C’est à cette question qu’a été amenée à répondre la Cour de cassation.
Une promesse de vente d’immeuble est signée le 15 novembre 2002, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la vente devant être réitérée par acte authentique avant le 15 mars 2003.
Estimant que les bénéficiaires avaient commis une faute en ne l’informant pas de l’abandon de leur projet, le promettant les assigne en paiement de dommages-intérêts pour immobilisation du bien.
Cette demande est accueillie favorablement en appel, au motif que les bénéficiaires ont satisfait à l’obligation de recherche de financement prévue au contrat, mais qu’ils ont commis une faute en laissant passer le délai ultime de réitération sans la moindre manifestation auprès du promettant, alors que le projet était abandonné depuis plusieurs semaines.
L’arrêt est cassé pour défaut de base légale au regard de l’article 1147 du Code civil par la troisième chambre civile qui estime que de tels motifs « ne suffisent pas à caractériser la faute des bénéficiaires de la promesse dans l’exécution de leurs obligations contractuelles« .
En l’espèce, la condition suspensive avait défailli, car les bénéficiaires s’étaient vus opposer deux refus consécutifs de la banque pour l’obtention de leur prêt.
La promesse était donc caduque et les bénéficiaires ne pouvaient dès lors avoir commis de faute.