Le locataire ne peut se prévaloir d’un droit de préemption, dès lors que les lieux ont été vendus occupés, avec une réduction du prix.
Note de Mme Béatrice VIAL-PEDROLETTI :
Dans le cadre de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le droit de préemption du locataire est nécessairement lié et subordonné à un congé pour vendre délivré par le bailleur au terme du bail.
Lorsqu’en revanche, le bien est vendu occupé en cours de bail, le locataire n’a aucune priorité d’achat (sauf le cas particulier de la première mise en vente suite à la division de l’immeuble, en application de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975).
Le législateur n’a pas jugé utile de le protéger dans ce cas de figure puisque son bail se poursuit et qu’il s’impose à l’acquéreur en application de l’article 1743 du Code civil.
C’est ce principe non discutable que rappelle la Cour de cassation.
En l’espèce, le bailleur avait consenti au tiers acquéreur pressenti une promesse de vente sous condition suspensive de libération des lieux par des occupants dont le propriétaire contestait qu’ils soient titulaires d’un bail.
C’est pourquoi il ne leur avait pas notifié un congé pour vendre mais une simple mise en demeure de quitter les lieux.
Se trouvant toujours dans les lieux le jour de la signature de l’acte notarié, l’acquéreur avait finalement renoncé à la condition de libération moyennant une réduction du prix.
A l’arrivée, il s’agissait donc bien de la vente d’un bien occupé, l’acquéreur faisant son affaire de la procédure en cours visant l’expulsion des occupants.
Mais un jugement postérieur ayant finalement considéré que les occupants étaient titulaire d’un bail, ceux-ci ont assigné le nouveau propriétaire afin de se voir substituer dans leurs droits.
Leur pourvoi est rejeté.
Pour les juges, la mise en demeure de quitter les lieux de l’ancien propriétaire et les sommations de déguerpir émanant du nouveau propriétaire ne pouvaient valoir congé et le bien vendu occupé et avec une décote sur le prix excluait l’application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.