En cas de bailleurs indivis le congé donné par le preneur n’est valable que s’il a été signifié à l’ensemble des bailleurs ou à celui d’entre eux dûment mandaté.
En présence d’un bail consenti par les indivisaires, le congé signifié au preneur doit être délivré à la requête de tous sauf en cas de mandat, de gestion d’affaires ou d’autorisation de justice donnée à un indivisaire de passer seul un acte pour lequel le consentement des autres est requis.
Jusqu’ici la Cour de cassation ne s’était pas prononcée sur le cas inverse du preneur donnant congé au bailleur indivis.
En l’espèce, une société commerciale exerçant l’activité d’agence immobilière bénéficie d’un bail notarié qualifié de professionnel, d’une durée de 9 ans.
Le contrat stipule que le preneur peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.
Usant de cette faculté, le locataire notifie son congé, environ 1 an après son entrée dans les lieux, à un seul des bailleurs indivis.
Ce dernier refuse au motif que la nature commerciale du bail ne permet que la résiliation triennale.
Le preneur rétracte en conséquence son congé et informe l’indivisaire que le bail se poursuivra jusqu’à son échéance contractuelle.
C’est alors que les propriétaires indivis assignent le locataire pour demander son expulsion sur le fondement du congé litigieux.
La Cour d’appel accueille cette demande en retenant que l’irrégularité du congé au regard de la nature commerciale du bail ne pouvait être invoquée que par les bailleurs indivis (et non par la société preneuse qui l’a délivré), dès lors que seul l’un d’entre eux avait manifesté son désaccord sans avoir au préalable reçu un mandat spécial du co-indivisaire.
La Cour de cassation censure cet arrêt, au visa des articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce, en estimant que le congé du preneur qui n’a pas été délivré à l’ensemble des propriétaires indivis est nul faute pour le destinataire d’avoir reçu mandat des autres.