La signification d’un congé à une personne autre que le bailleur équivaut à une absence de congé.
Note de M. Philippe-Hubert BRAULT :
Le preneur qui entend dénoncer son bail en cours de période triennale doit respecter les formalités prévues par les dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Il lui appartient donc de signifier congé, conformément à celles-ci, au bailleur qui peut seul être destinataire de l’acte.
En effet, il a été jugé que le congé délivré au mandataire du bailleur non habilité à recevoir l’acte est entaché d’une irrégularité de fond (CA Paris, 13 nov. 1998).
De même, l’erreur sur l’identité du bailleur est, à elle seule, de nature à priver le congé délivré par le preneur de locaux à usage commerciaux de tout effet, peu important que le nouveau propriétaire des murs, étranger à l’acte en cause, eût conservé le même gestionnaire que son prédécesseur (Cass. 3e civ., 4 juill. 2001).
En l’espèce, le preneur avait signifié deux congés au propriétaire initial de l’immeuble qui n’était plus, à la date de délivrance de ceux-ci, bailleur puisqu’une vente était intervenue au profit d’un tiers ayant son siège social à la même adresse.
Les premiers juges, saisi par le nouveau propriétaire, d’une demande en nullité des congés et de paiement des loyers et charges jusqu’à la date d’expiration contractuelle des baux, avaient validé les congés considérant le nouveau propriétaire n’avait subi aucun grief dès lors qu’il avait eu connaissance de ces derniers à son siège social, adresse à laquelle ils avaient été réceptionnés.
La Cour de cassation censure l’arrêt déféré, au visa des articles L. 145-4 du Code de commerce et 1134 du Code civil, considérant que la signification d’un congé à une personne autre que celle du bailleur équivaut à une absence de congé.