En cas de vente en l’état futur d’achèvement, l’action en diminution du prix pour insuffisance de surface est régie par les dispositions de l’article 1622 du Code civil et non par celle de la loi Carrez.
Note de M. Jean-Marc ROUX :
La décision rendue par la Cour de cassation met fin aux incertitudes sur l’application de la loi Carrez aux ventes d’immeubles à construire.
La doctrine considérait en grande partie qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à la vente en l’état futur d’achèvement.
Les Cours d’appel, quant à elles, étaient divisées, certaines imposant le jeu du mesurage issu de la loi du 18 décembre 1996 (CA Paris, 1re ch., 27 nov. 2006) alors que d’autres étaient hostiles à une telle application (CA Chambéry, 1re ch., 16 déc. 2008).
Pour sa part, la troisième chambre civile opte pour l’absence de l’obligation de mesurage correspondant à la loi Carrez à une vente en l’état futur d’achèvement en relevant une « référence erronée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965« .
Au demeurant, l’acquéreur lésé par un mesurage ne correspondant pas à la réalité n’est pas démuni de tout recours envers son vendeur.
Il lui est possible de faire jouer la garantie de droit commun des articles 1616 et suivants du Code civil qui présente d’ailleurs d’importantes similitudes avec les termes de la loi Carrez.
À ce titre, l’article 1619 in fine précise, à propos de la mesure du bien vendu, que « l’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire« .
À cette différence près, et c’était tout l’enjeu du débat qui opposait vendeur et acquéreur en l’espèce, que le point de départ du délai d’une année prévu par l’article 1622 du Code civil (à savoir la date de livraison du bien) diffère de celui retenu au titre de la loi Carrez (contrat réalisant ou constatant la vente du lot).
La prééminence des dispositions du Code civil a ainsi conduit la Cour de cassation à reconnaître la recevabilité de l’action en diminution du prix de vente, alors qu’un délai d’un an s’était écoulé depuis la réalisation de la vente du bien.