La non-réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti, non imputable au débiteur, entraîne la caducité de la promesse de vente
Note de Mme Cécile LE GALLOU :
Une société consent à une autre une promesse de vente d’un terrain à bâtir sous deux conditions suspensives, l’obtention d’un permis de construire et d’un prêt au 15 juillet 2008.
Au 30 mai, la société acquéreur a effectué toutes les démarches possibles afin d’obtenir le prêt.
Mais ce n’est que le 16 juillet qu’elle reçoit une réponse conditionnelle de la banque.
Dans ce contexte, la venderesse assigne en paiement de la clause pénale l’acquéreur qui s’était pourtant prévalu de la non-réalisation de la condition portant sur l’obtention du prêt.
La Cour d’appel fait droit à la demande de la venderesse au motif que l’acquéreur avait certes accompli toutes les démarches possibles pour obtenir un prêt de la banque, mais elle lui reproche de n’avoir, après la réception d’une réponse conditionnelle, ni produit les justificatifs comptables destinés à compléter son dossier, ni mis tout en œuvre pour obtenir le financement demandé.
Mais la Cour de cassation, visant les articles 1134, 1176 et 1178 du Code civil, censure ce raisonnement car les juges d’appel avaient « constaté que la condition suspensive devait être réalisée avant le 15 juillet 2008 de sorte que sa non-réalisation dans ce délai, qui ne pouvait pas être jugée imputable à (l’acquéreur), entraînait la caducité de la promesse de vente« .
La cassation était inévitable.
En effet, lorsqu’une obligation est soumise à la réalisation d’une condition suspensive dans un certain délai, elle est réputée défaillie si l’évènement ne s’est pas réalisé à l’expiration du temps imparti.
C’est le sens de l’article 1178 du Code civil.
Appliquée aux ventes immobilières assorties d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, cette disposition signifie que si la banque n’a pas donné de réponse dans les temps ou adresse sa réponse une fois le délai expiré, la condition suspensive est défaillie et la vente ne plus avoir lieu (Cass. 3e civ., 11 mai 2011).
Cette défaillance ne peut alors être invoquée que par le contractant dans l’intérêt duquel la condition a été stipulée (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999).
En visant l’article 1134 du Code civil, la Cour de cassation entend respecter la volonté des parties qui s’exprime, à travers les stipulations contractuelles ; rien ne les empêche, sous réserve de dispositions impératives contraires, de définir la condition suspensive, non seulement comme l’obtention du prêt, mais aussi comme la transmission de certains documents le justifiant.